Татарстан: регион перспективного ленд-девелопмента

По итогам 2009 года рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило Республике Татарстан инвестиционный рейтинг 2В, что означает средний потенциал и умеренный риск. Начиная с 1995 года, Республика Татарстан входит в десятку российских регионов с наименьшими интегральными инвестиционными рисками, сохраняя уровень инвестиционного потенциала выше среднерегионального. Традиционно, одним из наиболее привлекательных рынков для инвесторов является недвижимость, а значит, в регионе накоплен достаточный опыт в данной сфере.

По мнению экспертов, наиболее привлекательными инвестиционными проектами на рынке недвижимости Татарстана являются новое строительство, реконструкция объектов недвижимости и развитие территорий.

Очевидно, что мировой финансовый кризис негативно отразился на многих отраслях экономики, в том числе на состоянии и рынка коммерческой недвижимости в г.Казань и Республике Татарстан. Большинство девелоперских компаний заморозило ряд ранее заявленных проектов, финансирование осуществлялось только в объекты с высокой степенью готовности.

«Несмотря на негативную ситуацию, мы продолжали реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости», - говорит Роберт Хайруллин, генеральный директор УК «АС Менеджмент», входящей в инвестиционную группу компаний ASG. «Устойчивая финансовая позиция компании обусловлена отсутствием заемных средств, стабильным арендным доходом и широкой диверсификацией портфеля недвижимости – в собственности ASG находится свыше 300 000 кв.м. офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и свыше 25 000 га земельных массивов в г.Казань и близлежащих пригородах».

Первые положительные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости наметились к середине 2009 года после оживления финансового рынка. На сегодняшний день практически все «докризисные» проекты находятся в стадии реализации.

Новое строительство. Наиболее острые вопросы, связанные с новым строительством в Казани, традиционны для мегаполисов: недостаточное количество подготовленных земельных участков, сложности с согласованием проектно-разрешительной документации, грамотное определение «best-use» - наиболее востребованного рынком формата будущего объекта. Для того, чтобы деятельность в данной сфере была успешной, необходимо тесное взаимодействие с городом, участие в разработке проектов территориального планирования, работа по укрупнению земельных участков, четкое обоснование реализуемых инвестиционных проектов.

Реконструкция объектов. Территории заводов, оказавшиеся в центральной части города, не вписываются в концепцию развития Казани и требуют реконструкции. Аналогичные проекты уже были реализованы Группой ASG: например, в рамках развития территорий бывшего завода «Терминал» была проведена реконструкция корпусов и создан «MEGGAPARK» - крупнейший в Казани многофункциональный комплекс общей площадью более 100 тыс. кв.м., расположившийся на территории в 14 га, в состав которого входят крупные торговые центры, 4 бизнес-центра, производственно-складские корпуса.

На сегодняшний день ASG реализует инвестиционный проект создания на базе бывшего завода «Серп и Молот» многофункционального комплекса. В рамках проекта, на территории в 6 га планируется размещение двух бизнес-центров и торгового комплекса общей площадью 20 000 кв.м. В настоящий момент общий объем инвестиций составляет свыше 200 млн. рублей.

Развитие территорий. Основной сложностью является отсутствие достаточных территорий для развития г.Казань и реализации национальных проектов в сфере жилищного строительства. На фоне недавнего расширения границ г.Казань, пока отсутствуют планы развития присоединенных территорий. Возникают также и вопросы развития транспортной системы и инженерных коммуникаций. Все они, без сомнения, будут постепенно решены в обозримом будущем, что во многом связано с планируемым проведением Универсиады 2013 г. Являясь одним из крупнейших собственников земель в г.Казань и пригородах, ASG принимает активное участие в вопросах территориального планирования.

На сегодняшний день собственных ресурсов группы недостаточно для масштабного освоения своих земельных участков. «Именно поэтому деятельность ASG сосредоточена на вопросах ленд-девелопмента: формирования условий для повышения ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности, с целью дальнейшего привлечения инвесторов в регион. Данные подходы полностью согласуются с политикой руководства Республики Татарстан в вопросах освоения пригородных территорий. - поясняет Роберт Хайруллин. – Вместе с тем, обладая определенными ресурсами, мы рассматриваем проекты в других регионах России и за рубежом, с целью изучения опыта и использования полученной практики в развитии рынка недвижимости Татарстана. В частности, нами приобретены несколько объектов в ЗАО г.Москва, и сейчас завершается работа по формированию концепции размещения на базе данных площадей системы доходных домов, как составной части инфраструктуры в рамках создания в Москве международного финансового центра».

По мнению Р.Хайруллина, можно говорить об устойчивых тенденциях выхода из кризиса экономики России в целом: «За подъемом экономики следует рост в сфере жилищного строительства: к 2012 году мы прогнозируем повторение строительного бума в России. Уровень жизни населения в сфере потребления приближается к мировым стандартам, в то время как уровень обеспеченности жильем граждан в России в несколько раз меньше, чем в развитых странах: в западноевропейских странах на одного жителя приходится 40-75 кв.м. жилой площади, в США – 65 кв.м., а в России – 22,4 кв.м.».

«Деятельность по развитию территорий зачастую сталкивается с рядом проблем, связанных с тем, что законодательное ее регулирование пока крайне несовершенно», - отмечает Леонид Романов, Генеральный директор «Поволжского Антикризисного Института» (ПАИ), - «и наша роль заключается в правовой поддержке реализации инвестиционных проектов». В первую очередь, это касается вопросов обеспечения полной информацией о предполагаемых к освоению земельных участках, прежде всего обо всех существующих ограничениях, существенным образом влияющих на возможность осуществления тех или иных строительных проектов.

Очевидно, что из 25 000 гектар земли в собственности Группы большая часть – это земли сельхозназначения. И не только перед ASG, но и перед другими девелоперами стоят проблемы освоения этих территорий. Необходимо отметить, что в Татарстане со стороны руководства республики большое внимание уделяется созданию механизмов поддержки крупных собственников в данных вопросах. В этом ключе позиция Президента России Дмитрия Медведева относительно вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых земельных участков является обоснованной и целесообразной, при этом основным вопросом является практическая реализация данной политики. Р.Хайруллин говорит: «Мы считаем, что ключевым моментом должна стать разработка четкого и прозрачного механизма продажи земельных участков. Системным решением данного вопроса может стать проведение публичных земельных торгов. Любые попытки решения земельного вопроса путем применения административных мер не принесут желаемого результата и, неизбежно, вызовут серьезный конфликт интересов». Он также отмечает серьезную опасность, что методы административного характера могут носить избирательный характер и быть использованы для передела собственности, что негативным образом отразится на инвестиционной привлекательности регионов. Кроме того, это прямо противоречит проводимой Президентом России антикоррупционной политики.

В качестве эффективного инструмента управления имеющимися активами, ASG использует паевые инвестиционные фонды. «Свыше 90% недвижимости находится в двух закрытых паевых инвестиционных рентных фондах: «Казанском земельном инвестиционном фонде» и «Казанском рентном инвестиционном фонде», отмечает Ислам Зияев, исполнительный директор Управляющей компании «АС Менеджмент».